¿Cuáles son los puntos que no pueden faltar en un contrato de compraventa?

Siempre, a la hora de hacer una compra o una venta de un inmueble es importante tener en cuenta que debe hacerse un contrato de compraventa. Este es un contrato consensual, en el cual el vendedor acuerda con el comprador la entrega del bien, y cuya obligación para el comprador consiste en pagar un costo determinado.

Además, se agregan las pólizas de garantía, sobre las cuales se asegura el cumplimiento de la promesa de compraventa y se estipulan las reglas, cobertura y casos en los cuales se tendría que hacer efectiva.  

Este contrato tiene, como características básicas: 

• Es bilateral o recíproco, es decir contiene derechos y obligaciones para el comprador y el vendedor. 
• Es formal, siempre debe constar por escrito. 
• Sirve para la transferencia de la propiedad.
  

Los elementos obligatorios para que sea válido son: 

• Que el precio sea justo y se pueda establecer cómo se pagará.
• Que haya consentimiento entre las dos partes involucradas.
• Que se establezcan las obligaciones a cumplir.
• Que el cumplimiento del contrato no quede sujeto a las decisiones de una de las partes.

Es importante que antes de firmar el contrato de compraventa, se firme un contrato de promesa de compra y venta en el que se establezcan las condiciones en las que se desarrollará la compraventa del inmueble, que se rige por el código civil.

La promesa de compra y venta ofrece garantías y obligaciones que las partes deben asumir al momento de firmar,  y si se incumplen pueden traer consecuencias como: el pago de arras y causas penales. Siempre es bueno asesorarse de un abogado en el proceso.

¿Cómo se formaliza un contrato de compraventa? 

Se debe hacer por escrito y deben considerarse puntos fundamentales como: lugar y fecha del momento a firmar, número de identificación de las dos partes, descripción del objeto que se va a ceder, costo total y especificar cómo será el pago y valor del desembolso inicial.

Como es común en un contrato, se estipulan condiciones que se deben cumplir por parte del vendedor y del comprador, para que todo salga bien. El vendedor solo puede romper o suspender la negociación cuando: el comprador no cumpla con el pago, o si no se ha establecido el plazo para el pago y si. después de la entrega, se descubre que el comprador no puede cumplir con el valor establecido.

La compraventa de bienes inmuebles genera algunos gastos como:

• Gastos notariales: que son pagados por el comprador y vendedor en partes iguales.

• Gastos de registro: que los paga el comprador cuando esté en el proceso de registrar la escritura de compraventa.

• Impuesto de registro: el responsable de pagarlo es el comprador , es un pago previo al registro de la escritura.

• Retención de la fuente: es una obligación tributaria en cabeza del vendedor, que se recauda por el notario.

Por lo general en las ultimas partes del contrato aparecerá un espacio dedicado a las posibles faltas o penalizaciones. En este espacio se detalla la forma en la que se puede penalizar a cada una de las partes en caso de incumplir alguna claúsula. 

Los incumplimientos más comunes pueden ser que el vendedor no haga la entrega del inmueble el día de la fecha establecida en el contrato o que el comprador no cumpla con los pagos.

¿Cómo se termina el contrato?

Un contrato se puede dar por finalizado por varias razones; la primera se debe a la resciliación del contrato, por mutuo acuerdo de las partes. Otra figura es la resolución, cuando el contrato se pone a orden del juez debido al incumplimiento de alguna de las dos partes. Y por último, la anulación del contrato, en el caso que este no cumpla con ninguno de los requisitos.